Immobilier à Liège en 2026 : pourquoi les vendeurs ont une vraie carte à jouer
En 2026, le marché immobilier liégeois reprend de l’élan. Droits d’enregistrement à 3 %, retour des acheteurs et forte demande pour les biens bien situés créent un contexte favorable aux vendeurs, à condition de bien positionner son prix à Fléron, Retinne, Chaudfontaine ou Herve.
Un marché liégeois qui repart : ce que cela change pour les vendeurs
Après une année 2024 plus prudente, le marché immobilier belge a retrouvé une dynamique forte en 2025. Selon Fednot, les ventes ont progressé de +14,2 % en Belgique, de +16,7 % en Wallonie et de +16,9 % en Province de Liège par rapport à 2024.
Sur le terrain, cette reprise se traduit par un retour d'acheteurs plus actifs, mieux informés et souvent déjà préqualifiés par leur banque. Mais elle ne signifie pas que tous les biens se vendent facilement, ni à n'importe quel prix.
En 2026, la différence se fait surtout sur 3 critères :
- le bon prix de départ,
- la présentation du bien,
- la capacité à rassurer l'acheteur sur le PEB, les travaux et la valeur réelle du bien.
C'est précisément là qu'une agence locale comme Jules Immo, implantée depuis plus de 10 ans à Fléron, apporte une vraie valeur ajoutée : connaître les prix ne suffit pas, il faut connaître les rues, les quartiers, les profils d'acheteurs et les objections les plus fréquentes.
Droits d'enregistrement à 3 % : une réforme qui relance le pouvoir d'achat
Depuis le 1er janvier 2025, les droits d'enregistrement en Wallonie sont passés de 12,5 % à 3 % pour l'achat d'une habitation propre et unique.
Sur un bien de 250 000 €, l'économie peut atteindre près de 23 750 €. Pour de nombreux acheteurs, cette différence change concrètement la capacité d'achat : elle permet de viser un bien mieux situé, une maison avec jardin, un garage, un meilleur PEB ou un budget travaux plus confortable.
Pour les vendeurs, cette réforme ne signifie pas automatiquement que les prix explosent. En revanche, elle soutient clairement la demande. Quand les acheteurs disposent d'une marge financière supplémentaire, les biens bien positionnés deviennent plus attractifs et peuvent générer davantage de visites, plus vite.
Les principales conditions à retenir :
- le bien doit devenir l'habitation propre et principale de l'acquéreur,
- l'acheteur doit s'y domicilier dans les délais prévus,
- le bien doit être son unique propriété résidentielle, sauf engagement de revente de l'ancien bien dans les délais autorisés,
- le taux réduit s'applique sur la valeur d'acquisition, hors frais.
À retenir pour un propriétaire vendeur : en 2026, les acheteurs disposent d'un contexte fiscal plus favorable, mais ils restent attentifs au prix, au PEB et aux travaux à prévoir. Un bien bien préparé garde donc un net avantage.
Prix immobiliers en Province de Liège : une hausse réelle, mais sélective
Les chiffres de 2025 confirment une progression des prix en Province de Liège.
Selon Fednot, le prix médian d'une maison en Province de Liège atteint 238 000 € en 2025, contre 210 000 € en 2024, soit une hausse de +13,3 %. Les appartements progressent également, avec un prix médian de 183 000 €, contre 172 250 € en 2024, soit +6,2 %.
Mais derrière ces moyennes, la réalité locale est beaucoup plus nuancée. Deux maisons situées à quelques rues d'écart peuvent obtenir des résultats très différents selon leur état, leur PEB, leur luminosité, leur jardin, leur stationnement ou encore la qualité de leur mise en vente.
Aperçu indicatif des zones les plus suivies
Ces fourchettes et tendances doivent toujours être affinées bien par bien. Une estimation fiable ne se limite pas à une moyenne au m² : elle tient compte de l'adresse exacte, du type de bien, de l'état, du PEB, de la demande locale et des biens réellement comparables vendus récemment.
Les biens les plus recherchés en 2026 autour de Liège
Le marché liégeois ne récompense pas tous les biens de la même manière. Les acheteurs sont présents, mais plus exigeants. Ils veulent comprendre ce qu'ils achètent, anticiper les coûts et se projeter rapidement.
1. Les maisons familiales avec extérieur
Les maisons 3 ou 4 chambres avec jardin restent très recherchées, surtout lorsqu’elles disposent d’un garage, d’un parking ou d’un espace extérieur facile à entretenir.
Les secteurs comme Fléron, Retinne, Romsée, Magnée, Soumagne, Herve, Beyne-Heusay, Bellaire, Queue-du-Bois, Embourg ou Beaufays attirent particulièrement les familles qui veulent rester proches de Liège tout en gagnant en confort de vie.
Ce que les acheteurs regardent en priorité :
- le jardin,
- le nombre de chambres,
- le stationnement,
- l’état général,
- le PEB,
- la proximité des écoles, commerces et axes routiers.
2. Les biens rénovés ou prêts à vivre
Les biens rénovés, propres, bien photographiés et correctement estimés se démarquent très vite. Ils rassurent les acheteurs, limitent les négociations et réduisent la peur des travaux imprévus.
Un bon PEB devient un argument commercial fort. Les acheteurs sont aujourd’hui plus attentifs au label énergétique qu’il y a quelques années, surtout depuis la hausse des coûts de l’énergie et le durcissement progressif des exigences de rénovation.
3. Les biens à rénover, mais uniquement si le prix est cohérent
Les maisons à rénover gardent leur public, mais les acheteurs font leurs calculs. Un bien classé PEB E, F ou G peut encore se vendre correctement, à condition que le prix tienne compte des travaux à prévoir.
L’erreur la plus fréquente consiste à comparer un bien énergivore à une maison déjà rénovée dans le même quartier. En 2026, le marché accepte les travaux, mais il les chiffre.
4. Les appartements bien situés avec faible consommation
Les appartements bien placés, avec ascenseur, terrasse, parking ou garage, restent recherchés, notamment par les primo-acquéreurs, les personnes seules, les seniors et certains investisseurs.
À Liège et dans les communes bien desservies, le PEB, les charges de copropriété et l’état de l’immeuble deviennent des critères décisifs.
Le PEB : un critère devenu central dans la négociation
Le PEB n’est plus un simple document administratif. Il influence directement la perception du bien, la capacité d’emprunt, le budget travaux et parfois même le prix final obtenu.
Les biens avec un bon label énergétique suscitent davantage d’intérêt, car ils rassurent les acheteurs. À l’inverse, les biens énergivores peuvent subir une décote ou des négociations plus fortes, surtout si les travaux à prévoir sont importants.
Pour un vendeur, cela ne veut pas dire qu’il faut tout rénover avant de vendre. Dans certains cas, il est plus pertinent de vendre en l’état, avec une stratégie de prix claire. Dans d’autres, quelques améliorations ciblées peuvent rendre le bien plus attractif : meilleure présentation, petits travaux visibles, audit, devis, documents techniques préparés.
Chez Jules Immo, cette analyse fait partie de l’estimation : l’objectif n’est pas seulement de donner un prix, mais de définir la meilleure stratégie pour vendre dans de bonnes conditions.
Zoom local : les zones à surveiller autour de Fléron et Liège
Fléron, Retinne, Romsée et Magnée : le cœur du terrain Jules Immo
Fléron et ses environs directs, notamment Retinne, Romsée et Magnée, constituent un secteur particulièrement stratégique pour Jules Immo. L’agence y est implantée depuis plus de 10 ans et connaît les différences de valeur d’une rue à l’autre.
Ce marché attire principalement des familles à la recherche d’une maison fonctionnelle, proche des écoles, des commerces et des accès vers Liège. Les maisons semi-mitoyennes, les maisons avec jardin et les biens bien entretenus y restent très demandés.
Le point fort du secteur : un rapport qualité-prix encore attractif par rapport à certaines communes plus premium, tout en conservant une excellente connexion avec Liège.
Chaudfontaine, Embourg et Beaufays : l’image premium du périurbain liégeois
Chaudfontaine, Embourg et Beaufays attirent une clientèle en recherche de cadre de vie, de verdure et de standing. Les maisons 4 façades, les biens avec jardin et les propriétés bien présentées y trouvent rapidement leur public lorsqu’ils sont correctement positionnés.
Dans ces secteurs, les acheteurs sont souvent exigeants sur la qualité du bien, les finitions, l’environnement immédiat et le PEB. La mise en valeur visuelle joue donc un rôle essentiel.
Beyne-Heusay, Bellaire et Queue-du-Bois : une demande familiale régulière
Beyne-Heusay, Bellaire et Queue-du-Bois séduisent les acheteurs qui veulent un environnement résidentiel calme tout en restant proches de Liège. Les maisons avec jardin, garage ou parking y sont particulièrement recherchées.
Ce sont des zones où une bonne estimation est déterminante : un bien correctement présenté peut générer rapidement de l’intérêt, tandis qu’un prix trop ambitieux peut ralentir la vente.
Soumagne et Herve : la campagne accessible
Soumagne et Herve répondent à une demande durable : celle d’un cadre plus vert, avec davantage d’espace, sans s’éloigner complètement de Liège.
Ces communes attirent des familles, des indépendants et des acheteurs qui recherchent une maison avec terrain, un environnement plus ouvert et une bonne accessibilité via les grands axes.
Vendeurs : pourquoi 2026 peut être le bon moment pour vendre
Pour les propriétaires, 2026 réunit plusieurs signaux favorables :
- les acheteurs sont revenus sur le marché,
- les droits d’enregistrement à 3 % améliorent leur pouvoir d’achat,
- les biens disponibles restent limités dans certains secteurs,
- les maisons familiales bien situées restent très demandées,
- les biens rénovés ou bien présentés se démarquent fortement.
Mais vendre au bon moment ne suffit pas. Le marché est plus dynamique, mais aussi plus sélectif. Les acheteurs comparent, négocient et anticipent les travaux.
La vraie question n’est donc pas seulement :
“Est-ce le moment de vendre ?”
La vraie question est :
“Comment présenter mon bien pour obtenir le meilleur résultat dans le marché actuel ?”
Une estimation trop haute peut bloquer les visites et donner une mauvaise première impression. Une estimation trop basse peut faire perdre de la valeur. Le bon prix est celui qui attire les bons acheteurs tout en défendant les intérêts du vendeur.
Faut-il rénover avant de vendre ?
La réponse dépend du bien, du budget et du profil des acheteurs visés.
Dans certains cas, quelques travaux simples suffisent à améliorer la perception du bien : peinture, désencombrement, éclairage, entretien extérieur, petites réparations. Ces actions peuvent avoir un impact direct sur les photos, les visites et la négociation.
Il faut aussi rester prudent avec les primes régionales. Certaines aides peuvent être soumises à conditions, notamment en matière de délais, de domiciliation, de revente ou de remboursement. Avant de baser une stratégie d’achat ou de rénovation sur une prime, il est indispensable de vérifier les règles applicables au moment du projet.
Le rôle de Jules Immo est justement d’aider le vendeur à arbitrer : que faut-il faire avant la mise en vente ? Que faut-il éviter ? Quels documents préparer ? Quel prix afficher pour susciter l’intérêt sans sous-évaluer le bien ?
Investisseurs et acheteurs : des opportunités, mais plus de vigilance
Pour les acheteurs et investisseurs, 2026 reste une année intéressante, surtout grâce aux droits d’enregistrement réduits et à une demande locative toujours présente dans la région liégeoise.
Mais les bonnes affaires ne se repèrent pas uniquement au prix affiché. Il faut intégrer :
Dans d’autres cas, une rénovation lourde n’est pas forcément rentable avant la vente. Il vaut parfois mieux présenter clairement le potentiel du bien, chiffrer les travaux et ajuster le prix en conséquence.
- le PEB,
- le budget travaux,
- la localisation exacte,
- la demande locative réelle,
- l’état urbanistique,
- les charges éventuelles,
- le potentiel de revente.
Les biens énergivores peuvent représenter une opportunité si le prix est ajusté et si les travaux sont réalistes. Les appartements bien situés restent intéressants, mais les charges, le PEB et la copropriété doivent être analysés avec précision.
Pour un investisseur prudent, l’accompagnement local reste essentiel : un bon rendement ne se calcule pas uniquement sur papier, il se confirme sur le terrain.
Conclusion : un marché favorable, à condition d’être bien accompagné
Le marché immobilier de la Province de Liège est en mouvement. La réforme fiscale, la reprise des transactions et la demande pour les biens bien situés créent de vraies opportunités, en particulier pour les propriétaires vendeurs.
Mais en 2026, vendre efficacement demande plus qu’une annonce en ligne. Il faut un prix juste, une présentation soignée, une lecture précise du PEB, une stratégie de diffusion et une vraie connaissance du marché local.
Jules Immo, agence immobilière implantée à Fléron depuis plus de 10 ans, accompagne les propriétaires, acheteurs et investisseurs à chaque étape : estimation, mise en valeur, négociation, vente ou achat.
Notre force : une connaissance concrète du terrain à Fléron, Retinne, Romsée, Magnée, Chaudfontaine, Embourg, Beaufays, Beyne-Heusay, Bellaire, Queue-du-Bois, Soumagne et Herve.
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